Jak správně určit prodejní cenu nemovitosti

Chci prodat svou nemovitost

Správné nastavení prodejní ceny nemovitosti je klíčem k úspěšnému prodeji. Vysoká cena odradí kupující a nízká cena prodělá majiteli peníze. Jak ale určit tu správnou výši ceny? Jaké jsou nejběžnější metodiky na trhu?

Praxe ukazuje, že 75 % nemovitostí, které jsou uvedeny na trh, nemají správně nastavenou prodejní cenu. Je to stejné, jako kdyby tři čtvrtiny pacientů měli doživotní následky po operaci u chirurga nebo kdyby se tři čtvrtiny lodí, které vyplují, potopily. Takto nízkou úspěšnost si u běžných činností vůbec neumíme představit, a přesto je v realitní praxi zcela běžná.

Jak to dnes chodí?

Majitel nemovitosti se rozhodne, že prodá nemovitost. Podívá se na realitní server, jak se "pohybují ceny nemovitostí". Na těchto serverech najde doposud neprodané nemovitosti a u nich ceny, které tři čtvrtiny inzerujících nastavily stejně jako majitel. Dále se majitel většinou poradí se svými známými, kterým o prodeji řekl a nebo o kterých ví, že již nějakou nemovitost prodali. Protože nikdo z nás nechce být za hlupáka, který svou nemovitost prodal levně, obdrží majitel informace, kde jsou ceny většinou mírně nadsazené. Tuto cenu pak ještě o něco navýší díky předpokladu, že je přece lepší začít prodávat za dráž a případně zlevnit.

Bohužel může nastat i opačná situace, kdy majitel zcela přehlédne některé parametry nemovitosti, které mají vliv na cenu, a nezapočítá je. A nemovitost pak umístí na trh za mnohem nižší cenu, než by mohl. To je velmi často způsobeno tím, že má k nemovitosti emoční pouto a některé věci vnímá jako samozřejmé (vzrostlá zahrada, terasa s výhledem na park a podobně).

Anebo naopak některé klady nemovitosti považuje za mínusy. Pro jinou cílovou skupinu se přitom může jednat o parametry, za které rádi zaplatí (zimomřivý majitel považuje severní orientaci bytu za nevýhodu a naopak kupující, preferující chladnější prostředí, ji bude považovat za výhodu).

Když tento proces zakončí majitel inzercí pro samoprodejce nebo svěří nemovitost neprofesionálnímu makléři, který nezpracuje tržní analýzu a majiteli odsouhlasí jeho prodejní cenu, výsledkem je nemovitost, která je na trh uvedená s nevhodnou cenou. Následně nastane jedna ze dvou možností: Buď je cena nízká, první klient ji využije a majitel přichází o peníze. Anebo je cena vysoká, na inzerci nikdo nereaguje (přičemž ji každý kupující vnímá) a nezbývá než zlevnit, což každý vidí a očekává ještě větší zlevnění.

Jak tedy správně nastavit prodejní cenu nemovitosti?

Tento postup vám zaručí, že správně určíte prodejní cenu nemovitosti a vyhnete se výše uvedeným problémům:

• Výchozím bodem je analýza již prodaných nemovitostí ve shodné lokalitě a se shodnými parametry. Tato data poskytne katastr nemovitostí z již zavkladovaných kupních smluv. Případně může realitní makléř poskytnout databázi prodaných nemovitostí jeho kanceláře nebo sítě. Realizované obchodní případy ukazují přesně ceny, za které byl konkrétní kupující ochoten koupit konkrétní nemovitosti. Jedná se o velmi přesné měřítko prodejních cen.
• Druhým faktorem je aktuální situace na trhu. Tedy ceny, za které jiní majitelé nabízejí podobné nemovitosti, jako je naceňovaná nemovitost. Kupující má k těmto informacím přístup a bude se rozhodovat mezi nemovitostmi, které jsou aktuálně v nabídce a které si může koupit. Proto je nutné, zejména v případě, že prodej trvá déle, aktualizovat tržní analýzu právě o údaje z aktuální nabídky nemovitostí.
• Třetím bodem je posouzení výhod a nevýhod, které má daná nemovitost vůči ostatním porovnávaným. Do této kategorie patří posouzení dispozice, orientace na světové strany, vybavení nemovitosti či nadstandardní prvky typu terasa, parkovací stání a podobně. U tohoto posuzování je nutné být jednak objektivní, tedy neposuzovat dle toho, co se líbí mně, ale jaká je situace na trhu a co jsou aktuální trendy (typickým příkladem může být odklon od klasických oddělených kuchyní a příklon k dispozicím typu +kk). S posouzením kladů a záporů nemovitosti vám může pomoci zkušený realitní makléř, který se na trhu denně pohybuje a díky tomu ví, co je žádané a co nikoliv.
• V neposlední řadě je třeba zohlednit rychlost prodeje, tedy jak moc na prodej spěcháte. Máte-li čas, můžete si dovolit nastavit mírně vyšší cenu a "počkat" na kupce, který si vaši nemovitost zamiluje. Pokud ovšem na prodej spěcháte (například proto, že potřebujete vyřešit nějaké finanční otázky), je nutné nastavit cenu nižší. Prodávat nemovitost rychle a pod cenou není úplně ideální, proto se poraďte se svým makléřem o dalších možnostech řešení takové situace.

Co byste měli očekávat od profesionálního makléře?

A jak jako laik poznáte, že předložený návrh prodejní ceny nemovitosti je profesionální tržní analýzou?

První známkou profesionality je už samotné zpracování tržní analýzy. Ta je zpracována písemně, je v ní uvedena metodika, kterou byla cena vytvořena, a data, ze kterých vychází, zmiňuje výhody a nevýhody prodávané nemovitosti a jejich vliv na cenu, a nakonec navrhovaná prodejní cena.

Vodítkem může být i reprezentativní a přehledná grafická podoba. Budete-li po makléři chtít, aby vaši nemovitost propagoval na úrovni, dívejte se, jak on sám propaguje svoji práci.

Chcete znát prodejní cenu vaší nemovitosti? Stačí poslat její popis na adresu info@homekozlik.cz a my vám zdarma zpracujeme profesionální tržní analýzu prodejní ceny.